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継続解除でお困りの方

1.生産緑地とは?

農業を継続することを条件に固定資産税・相続税等の税務上の
メリットを受けることのできる市街化区域内の農地

生産緑地の現状
東京都内 箇所数 約11,800箇所
面積 約3,388ha
23区内 箇所数 約2,200箇所
面積 約451ha
神奈川県内 箇所数 約9,000箇所
面積 約1,404ha
  • ※「風致地区、生産緑地地区、特別緑地保全地区等の指定状況総括表」
    H25.4.1東京都都市整備局より
  • ※「かながわの都市計画のあらまし」平成26年度神奈川県より

生産緑地の指定要件
  • ・500㎡以上の面積
  • ・市区町村により都市計画法によって地区指定
  • ・農林業の継続が可能な条件を備えているもの

指定解除の要件
  • ・指定後30年経過すること
  • ・相続発生時

2.生産緑地の3つのメリット

生産緑地には3つの税務上のメリットがあり、営農継続が長く続き、
農業収支が合う方には良い制度です

メリット 1
固定資産税が農地課税となる

生産緑地の固定資産税は、市街化調整区域内の農地と同程度の
課税となり、宅地に比べ何十分の1~何百分の1

固定資産税の計算例

● 市街化区域内の1,000㎡(評価額1億円)の土地

  • ①宅地の場合
    宅地評価1億円×固定資産税率1.4%=140万円/年額
  • ②宅地化農地で現に農地として使用している場合
    宅地評価1億円×(農地利用1/3)×固定資産税率1.4%=46万円/年額
  • ③生産緑地の場合
    調整区域農地と同等評価50万円×固定資産税率1.4%=7,000円/年額

メリット 2
相続税の納税猶予制度が利用できる

相続時に納税猶予を選択した場合には、評価額のほとんどが猶予され、
相続人が終身営農することにより猶予金額は免除となります。

納税猶予の計算例

● 東京都世田谷区の畑1,000㎡、相続税路線価50万円/㎡

  • ①本来の相続税評価額
    土地面積1,000㎡×路線価50万円/㎡=5億円
  • ②納税猶予を選択した場合の相続税評価額
    相続税路線価によらず、「農業投資価格」にて相続税評価される
    東京都の農業投資価格=1,000㎡当たり84万円(※H24年度価格)
  • ③納税猶予の対象金額
    ①-②=5億円-84万円=499,160,000円が納税猶予の対象金額

メリット 3
相続税の評価減の適用がある

生産緑地の相続税評価額は通常の土地評価から、
減額割合(5~35%程度)を乗じて出した金額を控除して評価します。

納税猶予の計算例

● 東京都世田谷区の畑1,000㎡、相続税路線価50万円/㎡

  • ①買取申出できない生産緑地
    減額割合10~35% ※継続期間により割合が異なる。
  • ②買取申出できる生産緑地
    減額割合5%

3.生産緑地4つのデメリット

生産緑地には大きく4つの問題点があり、
特に営農継続でお困りの方には切実な問題となります。

デメリット 1
継続解除問題

営農継続できないからといって、
それだけで生産緑地を解除することはできません。

デメリット 2
さかのぼり課税問題

生産緑地が解除されても納税猶予は免除されず、
相続時にさかのぼって課税されます。

デメリット 3
土地活用問題

生産緑地は「行為が制限」され、
「管理が義務付けられ」ていますので、
自由に土地活用はできません。

デメリット 4
相続対策問題

広大地・無接道地の生産緑地をそのまま相続すると、
相続・納税対策が困難となります。

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